Kupovina stana u novoj zgradi - kako kupiti stan od graditelja (u zgradi u izgradnji) + pregled 4 opcije za kupnju novog stana

Send

Pozdrav, dragi čitatelji Ideje za život! Mnogi ljudi sanjaju da će kupiti stan u novoj zgradi u kojoj niko nije živio prije vas. Međutim, ne znaju svi koje mogu biti nijanse prilikom kupnje stana u novogradnji i što sve morate znati prije nego što kupite stan od graditelja u zgradi u izgradnji ili već iznajmljenoj. Zbog toga smo odlučili današnju publikaciju posvetiti ovoj temi.

Usput, jeste li vidjeli koliko dolar već vrijedi? Počnite zarađivati na razlici u tečaju ovdje!

Nakon čitanja predstavljenog članka od početka do kraja, naučit ćete i:

Koje su prednosti i nedostaci kupovine stana u novoj zgradi;
Je li vrijedno kupiti stan s završnom obradom od programera ili je bolje popraviti sami;
Kako ispravno kupiti stan u novogradnji (koji koraci će za to biti potrebni);
Da li je mnogo jeftinije kupiti stanove u zgradama u izgradnji i koliko je rizično?

Također u članku ćete pronaći profesionalne savjete za one koji žele kupiti stan u novogradnji, te odgovore na pitanja koja se najčešće javljaju u ovom slučaju.

Predstavljena publikacija biće korisna ne samo onima koji već kupuju stan u novoj kući. Svima koji žele poboljšati svoju finansijsku pismenost savjetujemo da je prouče.

Pa krećemo!

Pročitajte o tome kako pravilno kupiti stan u novoj zgradi od programera, na što morate obratiti pažnju prilikom kupovine stana u zgradi u izgradnji, je li isplativo kupiti novi stan s dekoracijom - pročitajte naše izdanje

1. Kupnja stana u novoj zgradi - glavne prednosti i nedostaci 📊

Mnogi ljudi sanjaju o kupovini stana u novoj kući. Međutim, prije nego što se odlučite za takvu akviziciju, vrijedi pažljivo proučiti što su to prednosti i ograničenja kupovina kuća u novim zgradama.

➕ Pros kupnje novog stana

Stručnjaci uvjeravaju da je vrijednost stanova u novim zgradama dvostruko veća od vrijednosti sekundarnog stanovanja. To je zbog velikog broja njihovih prednosti.

Među glavnim prednostima (+) su sljedeće:

Osiguranje stana u novim zgradama zadovoljava savremene zahtjeve. Da bi se to osiguralo, odjednom se može instalirati niz sistema - protivpožarna zaštita, alarm, video nadzor.
Cijena po kvadratnom metru stana u novoj je zgradi često niža ↓ nego na sekundarnom tržištu stanova.
Pravna transparentnost transakcije. Stan u novogradnji gotovo sigurno nema mračnu prošlost. Rizik od prijevare i prijevare kada se radi s takvim stanovima je mnogo manji.
Individualno planiranje i dizajn. Da biste uredili novi stan po vlastitom ukusu, ne morate se riješiti starog namještaja i tapeta, kao ni druge preinake. Štoviše, neki programeri čak nude postavljanje zidova u novi stan u skladu s potrebama kupca.
Udobnost. Danas se u gradnji kuća koriste savremeni materijali. Raspored takođe zadovoljava potrebe moderne osobe. Karakteristika novih zgrada je takođe nove komunikacije, dobro opremljen ulaz, moderan lift, rampe za kolica i invalide... Često se takođe pruža autonomno grijanje kuća.
Profitabilnost. U većini novih zgrada plaćanje za grijanje vrši se prema brojačima. Zajedno s visokim kvalitetom hidro- i toplotne izolacije, kao i visokokvalitetnim prozorima sa dvostrukim ostakljenjem, ovo vam omogućava dobru uštedu.
Poboljšanje kvaliteta teritorije. Za većinu novih zgrada danas, već u fazi projektovanja, parking, toplo parkiralište, igrališta, udobni trotoari, udobna dvorišta.
Raznovrsni rasporedi. Kupujući stan u novoj zgradi, možete odabrati njegov dizajn u skladu s vašim potrebama. Danas se apartmani razlikuju ne samo po broju soba, već i po prisustvu spremišta i svlačionica. Štoviše, možete odabrati opcije s nekoliko balkona, kombinirajući kuhinju s dnevnim boravkom.

Zahvaljujući tim prednostima stanovi u novogradnjama su uvijek vrlo popularni.

➖ Protiv kupovine stana u novoj zgradi

Uprkos velikom broju očiglednih prednosti, niz je nedostataka kupnje stana u novoj zgradi.

Mane (-) kupovine kuće u novoj zgradi uključuju:

Registracija vlasništva može potrajati puno vremena i truda.
Popravci. Ovaj nedostatak ima 2 važne strane. Kao prvo, novi stan morat će se renovirati. Uprkos nedostatku starog namještaja i tapeta, to neizbježno povlači za sobom određene neugodnosti i dodatne troškove. Drugo, naseljavanje novih zgrada obično se izvodi postepeno, stoga se isprva popravke mogu izvršiti kod susjeda. Takođe stvara puno neprijatnosti.
Outback. Nove zgrade se često nalaze u novim područjima. To može dovesti do problema sa transportom, kao i pristupom infrastrukturi.
Mogući prekidi u grijanju, opskrbi vodom i alarmima. Mogu nastati na početku rada nove zgrade zbog potrebe za otklanjanjem grešaka u inženjerskim sistemima.
Finansijski rizik. Kada kupujete stan u novoj zgradi, posebnu pažnju treba obratiti na pouzdanost graditelja. Njegova finansijska nestabilnost može dovesti do gubitka ulaganja.
Puštanje u rad. Ako izgradnja kuće nije dovršena, prije useljenja u novi stan morat ćete pričekati dok kuća ne bude puštena u rad. Često se ti pojmovi mijenjaju, što uzrokuje opipljive neugodnosti.

Ako se donese odluka o kupovini stana u novoj zgradi, izbor kuće je od velike važnosti. Budući da u njemu još niko nije živio, neće biti moguće pronaći pouzdane kritike.

Da bi izbor bio uspješan, morate se usredotočiti na velik broj parametara:

Ekologija i buka. Kada birate kuću, vrijedi se raspitati o blizini fabrika i prometnih autoputeva;
Lokacija. Važno je da sami odredite koliko će vam biti zgodno doći na posao, do prijatelja i rođaka. Ako nema automobila, trebali biste saznati koji je javni prijevoz dostupan u dotičnom području, koliko često vozi, koliko je udaljeno od nove zgrade stajalište;
Infrastruktura. Dostupnost svih potrebnih organizacija - vrtića, škola, ljekarni, klinika, trgovina;
Poboljšanje dvorišta.Važno je procijeniti dostupnost i kvalitet nogostupa i parkirnih mjesta u blizini nove zgrade. Ako postoje djeca ili je planirano njihovo pojavljivanje, obratite pažnju na igrališta i rampe za kolica;
Eksterijer kuće takođe čini veliku razliku. Ne biste trebali kupovati stanove u novim zgradama ako su pukotine unutar ili izvana. Ova činjenica može ukazivati na upotrebu nekvalitetnih materijala tokom gradnje ili na kršenje tehnologije;
Komunikacije. Prije kupnje stana, vrijedi provjeriti kvalitetu cijevi i ožičenja, pritisak vode i druge komunikacije u predloženim opcijama;
Kat. Stručnjaci ne preporučuju kupnju stana na prvom i zadnjem katu zbog neposredne blizine podruma ili krova. Također je važno imati na umu da su liftovi ponekad onemogućeni. Ako se to dogodi, morate pješačiti kući. Stoga bi stan trebao biti na katu na koji se lako možete popeti (posebno ako planirate živjeti sa starijim osobama i djecom);
Tip zgrade. Moderne nove zgrade su raznolike. Ovisno o vrsti materijala koji se koristi, oni imaju svoje prednosti i ograničenja. Monolitne kuće razlikuju se u povećanoj čvrstoći, ali često zahtijevaju dodatnu toplinsku i zvučnu izolaciju. Panel nove zgrade privlače glatkim zidovima i relativno niskom cijenom, ali često imaju vrlo nizak nivo zvučne izolacije ↓. Cigla-monolitne kuće toplo, s povećanom ↑ zvučnom izolacijom, ali stanovi u njima su skuplji, štoviše, s nedovoljnim grijanjem može se primijetiti povećana vlaga;
Tip apartmana. Treba imati na umu da u kutnim i završnim stanovima može biti prilično hladno. Treba ih birati samo kada se na vanjski zid isporučuje izolacija. Idealno bi bilo da prozori budu okrenuti prema istoku ili zapadu. U ovom će slučaju biti puno prirodnog svjetla bez direktne sunčeve svjetlosti;
Stanje stana. Važno je osigurati da imanje koje kupujete nema buđi i plijesni. Vrijedno je provjeriti i kvalitetu prozora i vrata.

👉 Stoga, prilikom kupovine stana u novoj zgradi, trebali biste uzeti u obzir sve prednosti, nedostatke i druge karakteristike kupljenog stanovanja. Važno je da bude kvalitetan i da vam odgovara u svim pogledima.

Na šta treba paziti kada kupujete stan u novoj zgradi od programera

2. Što trebate znati prije nego što kupite stan u novoj zgradi od programera - 6 važnih točaka na koje biste trebali obratiti pažnju 💎

Kada kupujete stan u novoj zgradi, važno je uzeti u obzir nekoliko tačaka. To će vam pomoći izbjeći puno problema. Ispod je detaljno, na šta prvo treba obratiti pažnju kada kupujete stan u novoj zgradi od programera.

[1] Kakvu vrstu ugovora programer zaključuje s klijentom

Jasna prednost je dizajn ugovor o kapitalu između programera i kupca. Važno je da se takav ugovor registruje Regpalat.

Prema saveznom zakonu 214-FZ, sporazumi o udjelu u kapitalu imaju prioritet nad ostalim ugovorima. U skladu sa zakonodavstvom, u slučaju bankrota programera, po zaključenju navedenog sporazuma, potraživanja klijenta smatraju se osiguranim zalogom.

Ugovor o učešću u kapitalu pomaže u zaštiti od dvostruke prodaje stana. Štaviše, zaključenje takvih sporazuma automatski znači da građevinski poduzetnik ima građevinsku dozvolu, zemljišni dokumenti i ostali dokumenti također su uredni.

Često zaključuju programeri u početnoj fazi prodaje stanova u novim zgradama preliminarni sporazumi... Po završetku registracije dokumentacije za izdavanje dozvola, takvi se ugovori ponovo izdaju u ugovore o učešću u kapitalu.

Samo kupci stanova mogu donijeti konačnu odluku hoće li pristati na izvršenje transakcije prema shemama koje nisu potpisivanje ugovora o učešću u kapitalu.

Jedna strana, druge vrste sporazuma povezane su s velikim rizikom. Međutim, moramo priznati da postoji mnogo ljudi koji su na ovaj način kupili novo stanovanje.
S druge strane, a ugovori o učešću u kapitalu ne mogu dati sto posto garancije. Mnogi prevareni ruski vlasnici kapitala sklopili su upravo takav sporazum.

Stoga je ugovor o kapitalu bez sumnje ozbiljna prednost. ali to ne može biti jedini kriterij za procjenu pouzdanosti programera.

[2] Ugled programera

Prije nego što platite stan u nedovršenoj kući, trebali biste saznati kakva je reputacija kompanije koja je gradi.

U tu svrhu vrijedi saznati:

koliko je kuća već pušteno u rad;
da li je prije toga bilo problema s izgradnjom ili puštanjem u rad, ako da, kakva;
koji je osnivač programera (neke nove građevinske kompanije registruju novo pravno lice kako bi sakrile prošle probleme);
ko stoji iza programera - dobro je ako se radi o ozbiljnoj kompaniji s čistom reputacijom, ako je političar - vrijedi saznati hoće li biti smijenjen s funkcije u bliskoj budućnosti.

[3] Stepen spremnosti nove zgrade

Ovaj pokazatelj je od velike važnosti. Čak i ako su dokumenti programera uredni i reputacija je savršena, postoji rizik da kuća neće biti puštena u rad dugo vremena.

Pored vanjske spremnosti, vrijedi procijeniti i nivo komunikacije... Čak i ako predstavnik programera tvrdi da kuća već ima opskrbu električnom energijom i vodom, vrijedi tražiti da se demonstrira ta činjenica kako biste se u to osobno uvjerili.

Ako vam iz bilo kojeg razloga odbiju, ima smisla posjetiti gradilište bez pratnje i razgovarati s graditeljima. Obično ih ne upućuju kako komunicirati s klijentima. Stoga graditelji često mogu saznati pouzdane informacije o instalaciji komunikacija.

Stručnjaci savjetuju takođe se registrujte na forumposvećen izgradnji određene kuće. Obično razgovaraju o pitanjima sažimanja komunikacija. Pored toga, iz komunikacije s vlasnicima kapitala možete saznati i o drugim građevinskim problemima.

Čak i u slučajevima kada se čini da je nova zgrada na prvi pogled potpuno spremna, nedostatak opskrbe električnom energijom i vodom povećava rizik. Neke nove zgrade godinama čekaju na komunikaciju.

[4] Je li kuća u izgradnji akreditirana od strane banke

Prije nego što krenete u zajedničku izgradnju, vrijedi se zapitati je li odabrana kuća akreditirana kod banaka. Također je važno osigurati da je akreditacija ažurirana i ažurirana.

Vrijedno je saznati koliko velikih poznatih kreditnih organizacija vjeruje programeru:

Kuća nije akreditirana ni od jedne banke, to može ukazivati na to da programer ima problema.
Novu zgradu odobrila je velika banka, koji imaju solidna finansijska sredstva. Takvoj kreditnoj instituciji je lakše izdati zajam programeru s nedostatkom sredstava nego zamrznuti izgradnju.
Idealno bi bilo da kuću akreditira nekoliko kreditnih institucija, a ne samo banka koja služi programeru. Ne zaboravite da banke kad bankrotiraju bankrotiraju da im ne vrate izdata sredstva. Stoga će učiniti sve da to spriječe.

Provodeći akreditaciju, banke s dobrom reputacijom obvezne su provjeriti sve dozvole za izgradnju. Ali ne vrijedi prisustvo takvog odobrenja smatrati 100% garancijom. Poznati su slučajevi kada su čak i akreditovane kuće ostale nedovršene.

Činjenica je da su neke banke, kako bi uštedjele sredstva prethodno uložena u programera, prisiljene izdati odobrenje za svoje kuće. Zbog toga se ovaj parametar takođe ne može razmatrati odvojeno od svih ostalih karakteristika.

[5] Atraktivnost ulaganja

Ne razumiju svi kakva veza postoji investicijska atraktivnost i stepen rizika kupovine u novoj zgradi. U stvari, sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji može se usporediti s financijskom piramidom. Njegova izgradnja u velikoj mjeri ovisi o tome ima li kupaca za stanove u dotičnoj kući.

Ako je malo ljudi spremnih kupiti stan ↓, rizik od nedovršene ili dugotrajne gradnje znatno će se povećati ↑. Međutim, investicijski atraktivne kuće obično nemaju problema s kupcima.

Da biste procijenili ovaj pokazatelj, obratite pažnju na sljedeće parametre nove zgrade:

lokacija nove zgrade;
dostupnost i broj parkirnih mjesta;
dostupnost transporta;
blizina škola, vrtića, klinika, trgovačkih centara, parkova;
procjena mikrookruga u cjelini zbog blizine željeznice, glavnih autoputeva, fabrika.

Takođe, stručnjaci preporučuju uporedite odabranu novu zgradu sa ostalim kućama u mikroskopu. Kada se procijeni kuća u cjelini, možete prijeći na analizu samog stana.

Pri procjeni investicijske atraktivnosti samog stana treba obratiti pažnju na sljedeće pokazatelje:

visina plafona - što je veći ovaj pokazatelj ↑, to je ugodnije u stanu;
debljina zida - tanke se mogu smrznuti i imaju lošu zvučnu izolaciju;
položaj okna dizala - ako su uz zidove soba, lift se može čuti u stanu;
raspored prozora - prirodno osvjetljenje ovisi o ovom faktoru, kao i pogled iz stana;
debljina unutrašnjih pregrada utječe na zvučnu izolaciju unutar stana;
sprat - prvi i zadnji nisu popularni (prodaja stana koji se nalazi na njima nije jednostavna). Što je veći stan, zrak je čišći i tiši, ali treba imati na umu da ćete se, ako se lift pokvari, kući morati pješice.

Takođe biste trebali uzeti u obzir tip zgrade. Panel kuće grade se dovoljno brzo, stoga je rijetko kod njih da dođe do kašnjenja u datumima isporuke. Za razliku od njih, at monolitna gradnja problemi se mogu pojaviti zbog posebnosti konstrukcije.

P.S. Na našoj web stranici postoji zasebni članak o ulaganjima u nekretnine, gdje govorimo o svim nijansama ulaganja u nekretnine.

👉 Ako želite kupiti stan u novoj zgradi, morat ćete uzeti u obzir veliki broj faktora. Nema smisla razmatrati ih odvojeno. Pouzdani rezultat analize može se dobiti samo ako se uzmu u obzir svi faktori u cjelini.

Više informacija o tome kako se pripremiti za kupovinu stana nalazi se u našem posebnom materijalu.

Detaljni vodič o tome kako pravilno kupiti stan u novoj zgradi (4 jednostavna koraka)

3. Kako ispravno kupiti stan u novoj zgradi - detaljne upute za kupnju kuće od programera 📝

Prije nego što postanete vlasnik kuće smještene u novoj zgradi, morat ćete odabrati područjeu kojoj će se nalaziti. Također trebate odlučiti o raznim karakteristikama stana.

Najčešće se stanovi u novim zgradama kupuju u fazi izgradnje, odnosno prije puštanja kuće u rad. Kada kupujete takvu stvar, važno je da se mentalno pripremite na činjenicu da se stvarni datumi poravnanja mogu pomaknuti.

Kao prvo, uvijek postoji šansa da programer neće imati vremena pustiti novu zgradu u rad do imenovanog datuma.
Drugo, ako je stan kupljen bez unutarnjeg uređenja, morat ćete potrošiti vrijeme na popravak.

Da biste napravili pravi izbor i imali što manje problema, trebali biste koristiti sljedeće uputstva.

Korak 1. Pregled kod kuće i provjera dokumenata

Najjeftiniji način kupovine stana u novoj zgradi je u fazi iskopavanja. Troškovi stanovanja u ovom će slučaju biti približno ¼ ispod ↓nego nakon završetka gradnje.

U istoj fazi postoji prilika za razgovor s programerom raspored i veličina budućeg stana... Međutim, ova je opcija najrizičnija, jer ne postoji garancija da će se kuća dati u zakup:

Investitor jednostavno neće dobiti građevinsku dozvolu.
Kompanija možda nema dovoljno sredstava za izgradnju kuće.

Osim toga, problemi s dokumentima mogu nastati čak i kada je izgrađeno nekoliko spratova. Rezultat može biti zamrzavanje gradnje... Ovaj proces može biti ne samo privremen, već i trajan.

Da biste rizik sveli na minimum, morate pročitati novi građevinski projekati takođe provjeriti ugled kompanija programer. Nažalost, ovo ne isključuje u potpunosti mogućnost problema. Međutim, vjerojatnost pozitivnog ishoda pažljivom analizom bit će veća⇑.

Opcije za provjeru kompanije programera mogu biti različite:

Izvršite ček koristeći Internet. Trebate pronaći informacije o programeru u u društvenim mrežama, na forumima i drugim web lokacijama. Uvijek sadrži puno informacija ako su kupci stanova ranije patili u procesu gradnje kuća;
Kontaktiranje banke sa zahtjevom za hipoteku za stan u novoj zgradi. Ovo je još jedan prilično učinkovit način provjere programera. Prije nego što pristanu na zajam, banke uvijek izvrše temeljitu provjeru programera. Krediti se izdaju za kupovinu stanova samo ako su dokumenti građevinske kompanije (uključujući i novu zgradu) su u savršenom redu.
Koristite usluge profesionalnog pravnika. Analizirat će podatke o kući, dizajn, financijsku i drugu dokumentaciju, dozvolu za izgradnju, zakonitost registracije vlasništva nad zemljištem. Praktično je nemoguće samostalno verifikovati ove dokumente bez pravnog obrazovanja.

Korak 2. Izvršenje ugovora

Ako ste sigurni da su dokumenti u redu, reputacija dužnika nema problema, izabrani stan udovoljava svim potrebama, možete nastaviti s izvršenjem ugovora.

Stručnjaci preporučujuljudi koji nemaju pravno obrazovanje trebaju se obratiti profesionalcima koji će pratiti transakciju.

Postoje 3 glavne opcije za kupnju stana u novoj zgradi, ovisno o vrsti dokumenata koji se sastavljaju:

Sticanje prema ugovoru o učešću u kapitalu. Zaključuje se direktno sa programerom. Stručnjaci ne preporučuju pristanak na dogovor preliminarni dogovor... Takav sporazum nije u skladu sa važećim zakonom. Predugovor nije registriran u Regpalat, pa ispada rizičnije.
Prema ugovoru o ustupanju prava. Takav ugovor se zaključuje prilikom kupovine stana od suinvestitor ili vlasnikko ga preprodaje. Takvi sporazumi regulirani su odjednom nekoliko zakonodavnih akata. Stoga često dovode do sporova. Ugovorom o ustupanju prava stranke mogu ugovoriti transakciju koja predviđa mogućnost stjecanja gotovog stana u budućnosti ili učešće u kapitalu direktno u procesu gradnje. U potonjem slučaju potrebna je državna registracija. U isto vrijeme kupac ostaje: kopija ugovora o dodjeli, potvrda o prijenosu novca, pismena saglasnost programera, i akt prenosa dokumenata.
Kupovina prema ugovoru zaključenom sa zadrugom za izgradnju stanova. Stambena zadruga se formira sporazumom budućih vlasnika stanova. U ovom slučaju, kupovina stana vrši se putem plaćanja podijeli... Ovaj postupak nije registrovan kod državnih agencija. Stoga je, uprkos svojoj legitimnosti, prilično rizično.

Novac treba prenijeti tek nakon zaključenja ugovora. U prva dva slučaja trebali biste pričekati i državnu registraciju. U nekim slučajevima je osigurana pretplata, a preostali iznos se prenosi kasnije. Ova činjenica trebala bi se odraziti i na ugovor koji se zaključuje.

Da biste izvršili državnu registraciju zaključenog sporazuma, morate predočiti sljedeće dokumente:

sam ugovor;
projektna dokumentacija za izgradnju;
potvrda o vlasništvu nad zemljišnom parcelom koja će se graditi;
pasoši strana u sporazumu;
izjave strana u sporazumu;
katastarski plan;
plan objekta u izgradnji, koji sadrži adresu, podatke o etažama i broju prostorija;
građevinska dozvola.

U nekim su slučajevima potrebni i drugi dokumenti.

Pri potpisivanju sporazuma važno je obratiti pažnju na sljedeće tačke:

datum završetka gradnje;
rok za prenos stana u vlasništvo, kao i dokumenti potrebni za njegovu registraciju;
uslovi raskida ugovora;
obaveze strana, posljedice za njihovo kršenje.

Takođe treba imati na umu da treba naglasiti zasebnu klauzulu u ugovoru fiksni trošak po kvadratnom metru kupljeni stan.

Korak 3. Primanje stana i ključeva od njega

Kada kupujete stan u zgradi u izgradnji, važno je shvatiti da od trenutka puštanja u rad do prijenosa stanova vlasnicima može proći do 3 meseca... U tom periodu građevinska kompanija prima tehnički certifikat za novu zgradu, a takođe koordinira raspored sa BTI.

Pre nego što potpišete potvrda o prijemu, vlasnik mora pažljivo pregledati kupljeni stan. Ako se istovremeno otkriju bilo koji nedostaci ili odstupanja od projekta, od programera treba zatražiti da ih otkloni ili da plati naknadu.

Ovaj se zahtjev odnosi i na inženjerske mreže. Ako nisu povezani ili ne rade u trenutku prihvatanja stana, ne biste trebali potpisati potvrdu o prijemu dok se problem ne otkloni.

Neke građevinske kompanije traže od kupaca stanova da potpišu akt kojim daju usmeno obećanje da će ukloniti nedostatke.
U takvoj situaciji možete djelovati po vlastitom nahođenju, ali stručnjaci savjetuju dobiti od programera pismeni pristanak za uklanjanje nedostataka... Međutim, ako postoji takva mogućnost, bolje je ne potpisivati akt dok se svi problemi ne riješe.

Kada se potpiše potvrda o prijemu i ključevi stana predaju vlasniku, obračun komunalnih računa... Istovremeno, pojava obaveze plaćanja takvih usluga pravno je evidentirana:

nakon organizacije HOA;
nakon potpisivanja sporazuma sa operativnom kompanijom.

U praksi je potrebno vrijeme tijekom kojeg troškove snosi programer. Stoga su obično kupci dužni plaćati račune za komunalne usluge nekoliko mjeseci unaprijed (obično ne više od 4).

Stručnjaci ne preporučuju useljenje u kupljeni stan, kao ni popravak dok ga ne primite potvrda o registraciji imovine... Do tog trenutka zaposlenici BTI-a pregledavat će stan i ako utvrde da stan ne odgovara onome u čemu je bio kad je kuća puštena u rad, mogu zahtijevati da se prostorija vrati u njihov prethodni izgled.

Korak 4. Registracija vlasništva, registracija

Da biste upisali stan u vlasništvo, morat ćete se obratiti Companies House... To se može učiniti putem iskusnog pravnika i samostalno. U drugom slučaju troškovi će biti niži ↓, ali trebat će puno vremena i truda.

Da biste upisali stan u vlasništvo, morate ga osigurati potvrda o prijemu i odluka o puštanju u rad.

Kada će biti primljeno potvrda o državnoj registraciji, možete se prijaviti u apartmanu. Da biste to učinili, morate kontaktirati FMS.

Za ovo će biti potrebni sljedeći dokumenti:

zahtjev za registraciju u novom stanu;
pasoš;
izvod iz prethodnog prebivališta;
potvrda o državnoj registraciji imovine.

👉 Kada su svi koraci završeni, postupak kupovine stana od graditelja može se smatrati dovršenim.

Što odabrati: kupnju stana izravno od programera ili preko posrednika (kompanije za promet nekretninama)?

4. Kupite novi stan od programera ili preko agencije za nekretnine - što je bolje? 📑

Da biste kupili stan u novoj zgradi, možete kontaktirati programera ili trgovca nekretninama. Sve ovisi o vašim ciljevima i preferencijama.

Ako je kuća već izabrana, a kupac je siguran u svoju odluku, možete ići direktno programeru.
Ako sumnjate Želim usporediti nekoliko opcija ili kupac traži gdje je isplativo ulagati u izgradnju, vrijedi kontaktirati agenciju.

U svakom slučaju, treba imati na umu da svaka od navedenih opcija ima obje prednostii ograničenja... Razmotrimo ih detaljnije.

Kupovina stana direktno od investitora

Sasvim je prirodno da se u uredu programera kupcu nude samo stanovi u novim zgradama određene građevinske tvrtke. Ne mogu prodati stan u drugoj kući. Kupcima se neće reći o nedostacima njihovih kuća, ali oni će rado podijeliti negativne strane drugih programera.

Imajte na umu da građevinske kompanije obično daju popuste samo za nelikvidne stanove koji nisu traženi. Ovdje je takođe nemoguće kupiti nekretnine ustupanjem prava.

☎ Kupnja stana preko agencije

Stručnjaci preporučuju da ne nasedate na trikove programera, kontaktirajte agenciju za promet nekretninama. Oni će pružiti razne nove zgrade od pouzdanih građevinskih kompanija.

Štoviše, ovdje postoji mnogo veći izbor nego direktno od programera. Štoviše, agencija će vam iskreno reći o prednostima i nedostacima svake nove zgrade. A ako trebate prodati postojeći stan ili sobu, agencija će vam u tome pomoći.

Oni takođe daju savjete o hipoteka i pružiti podršku u njegovom dizajnu. U većini slučajeva provizija programer plaća agencijske usluge, besplatne su za kupca.

5. Šta je isplativije: kupiti stan u zgradi u izgradnji ili u već iznajmljenoj? 📄

Cijena stana u istoj zgradi može značajno varirati ovisno o fazi izgradnje. Može se razlikovati 4 glavne opcije kupovine, ovisno o fazi gradnje... Pogledajmo izbliza sve prednosti i ograničenja svaki od njih.

U kojoj je fazi izgradnje kuće isplativije kupiti stan - shvatimo sve mogućnosti i saznajmo sve prednosti i nedostatke

Opcija 1. Prije početka prodaje

Neki programeri nude kupnju stana i prije početka prodaje. U ovom slučaju, troškovi će biti minimalni. Tako stan u novogradnji možete kupiti jeftino.

U skladu sa građevinskim zakonom, programeri imaju pravo započeti prodaju stanova tek nakon što su izdati zaključak o usklađenosti Ministarstva građevine.

U praksi neke građevinske kompanije prije ove faze započinju zaključivanje s potencijalnim kupcima ugovori o rezervacijama... Ovim ugovorom kupac potvrđuje svoju namjeru da kupi stan, a investitor zauzvrat daje minimalnu cijenu za njega. Za takvu uslugu kupac plaća 10-50 tisuća rubalja.

Postoji nekoliko prednosti (+) ugovora o rezervaciji:

najmanji trošak, u nekim slučajevima možete kupiti nekretnine gotovo po cijeni;
mali rizik od sklapanja dogovora - ako zaključivanje ugovora o učešću u kapitalu ne uslijedi, položena sredstva će se vratiti kupcu (važno je osigurati da to bude navedeno u ugovoru);
maksimalan izbor - možete odabrati stan s vašim omiljenim rasporedom i odabrati udoban pod.

Uprkos ozbiljnim prednostima, kupovina stana u fazi rezervacije ima niz nedostataka.

Minusi (-) uključuju sljedeće:

ne postoji garancija da će se transakcija konačno dogoditi;
iznos plaćen prema ugovoru o rezervaciji ne ide uvijek za plaćanje apartmana, u nekim slučajevima je jednostavan provizija za uslugu (sve je to propisano ugovorom).

Ugovore o rezervaciji ne treba registrirati kod Rosreestra, pa ih treba proučiti što pažljivije čak i prije potpisivanja.

U nekim slučajevima nepoštene građevinske kompanije zaključe nekoliko takvih ugovora za isti stan. Kao rezultat, kupac može ostati ne samo bez kućišta koje voli, već i bez položenog novca. Uz to, izgubit će se dragocjeno vrijeme.

Možete se zaštititi osiguravajući da ugovor o rezervaciji sadrži Klauzula o povraćaju sredstava.

Opcija 2. Faza jame

Kada se dozvole pripreme, programer nastavlja s provedbom nulte faze gradnje, koja se inače naziva jama.

U ovom trenutku započinje priprema temelja.Statistika pokazuje da je u ovoj fazi to gotovo 1/3 svi budući stanovi.

Među prednostima sticanja u fazi iskopavanja su sljedeće:

podcijenjeni trošak - u usporedbi s cijenom stanova u poručenoj kući, razlika može doseći i do 20-30% (ovisno o regiji);
veliki izbor rasporeda, spratnosti i ostalih parametara budućeg stana - prvi kupci obično zauzimaju najbolje nekretnine;
mogućnost plaćanja na rate (U većini slučajeva plaćanje se može izvršiti bez kamata).

Ipak, postoji niz nedostataka kupnje stana u fazi iskopa:

čekanje na poravnanje nekoliko godina;
rizik od smrzavanja gradnje (npr. u odsustvu potražnje za stanovima ili kada se troškovi građevinske kompanije povećavaju iz različitih razloga);
rizik promjene projekta nove zgrade ili njenog spratnosti - što je manje podova izgrađeno, to je veći rizik;
dvostruki troškovi do puštanja kuće u rad - za najam stanova i rata ili otplate hipoteke;
moguće je odgoditi završetak gradnje i isporuku nove zgrade.

Opcija 3. Nova zgrada je napola završena

Za one koji ne žele kupiti nekretninu u fazi iskopa, smatrajući takvu kupnju prerizičnom, postoji opcija - uložiti u stan kada je kuća gotova pola. Vjerovatnoća zamrzavanja gradnje u ovoj fazi je značajno smanjena ↓, dok troškovi stanova ostaju smanjeni ↓.

Među prednostima kupovine stanova u novogradnjama, polugotovim, su sljedeće:

kraće vrijeme čekanja na stan u odnosu na prethodne opcije;
trošak je niži nego na gotovom tržištu nekretnina;
postoji mogućnost provjere napretka gradnje i njenog usklađivanja s uvjetima;
vjerovatnoća smrzavanja gradilišta je znatno niža (ali i dalje ostaje).

Mane kupnje stana u takvim kućama su sljedeće:

trošak stana je otprilike 15% nego prilikom kupovine u fazi iskopa;
najuspješnije opcije su obično već riješene;
vjerovatnoća povećanja uslova puštanja u rad nove zgrade ostaje.

Stručnjaci ne preporučuju za kupnju stanova ako je programer neočekivano značajno smanjio cijenu. To često ukazuje na nedostatak finansijskih sredstava za završetak trenutne izgradnje.

Da biste smanjili rizik od povećanja vremena puštanja u rad nove zgrade, prilikom odabira možete provjeriti je li akreditirana u bankama. Velike finansijske organizacije, prije nego što odobre kuću u izgradnji, provjeravaju dokumente kako za kuću koja se gradi, tako i direktno za samu građevinsku kompaniju.

Opcija 4. Kuća je puštena u rad

Najmanje je rizično kupiti nekretnine u kućama koje su već puštene u rad. Međutim, u ovom slučaju trošak stana bit će maksimalan. Možete koristiti promotivna ponudaili zatražite od građevinske kompanije popust... Ali u svakom slučaju, ušteda vjerojatno neće premašiti 5%.

Prednosti kupovine ove opcije su sljedeće:

transakcija je sigurna, jer je nova zgrada potpuno spremna i puštena u rad;
naseljavanje se ne može odgoditi dugo;
u trenutku kupovine kupac već može vidjeti kako nova zgrada odgovara projektu, kakav je kvalitet kuće, kao i susjedni teritorij i infrastruktura.

Unatoč velikom broju prednosti, kupnja stana u gotovoj kući ima nekoliko nedostataka:

trošak je veći nego u kući u izgradnji;
najvjerovatnije u narednom 1-2 Godinama će zabrinjavati susjede koji vrše popravke.

Specijalisti jedne od najvećih banaka u Rusiji analizirali su i utvrdili da u prosjeku 2016-2018 godine, period izgradnje od trenutka njegovog početka do kraja je 2 godine... U većini slučajeva, u prvoj godini, 50% svih stanova.

U ovom slučaju određuje se obim prodaje ugled takođe građevinska kompanija regija gradnje kuće... Najveći programeri 50% stanova se već kupuje u roku od 9 mjeseci.

U drugoj polovini gradnje više o 30-35%... Ostatak imovine prodaje se nakon puštanja nove zgrade u rad. Takve statistike su tipične za tržište ekonomskih i komfornih stanova.

Kupnja stana u roh-bau kući, važno je razumjeti da se nagodba ne provodi odmah nakon završetka procesa gradnje. Puštanje u rad, povezivanje sa inženjerskim sistemima, registracija vlasništva može potrajati do 12 meseci.

U svakom slučaju, trebali biste uporediti gore opisane opcije i odabrati onu koja vam najviše odgovara. Da bi analiza bila lakša, njihove glavne karakteristike predstavljene su u donjoj tabeli.

Tabela: "Karakteristike različitih opcija za kupnju kuće, ovisno o fazi gradnje"

Faza kupovine	Troškova	Prednosti	nedostaci
Prije početka prodaje	Minimum	Ako ugovor nije zaključen, sredstva se vraćaju kupcu. Maksimalan izbor rasporeda i podova	Ne garantujemo da će se transakcija izvršiti Moguća provizija za uslugu rezervacije
Pit stage	Ispod 20-30% od cijene gotovog stana	Veliki izbor apartmana Mogućnost plaćanja na rate	Čeka se naselje nekoliko godina Rizik od smrzavanja građevina Rizik od promjene projekta nove zgrade ili njenih etaža Dvostruki troškovi do puštanja kuće u rad - za najam stanova i rate ili otplate hipoteke Moguće odlaganje završetka gradnje i isporuke novih zgrada
Nova zgrada je napola spremna	Smanjeno za 10-15% troškova gotovog stanovanja	Kraće vrijeme čekanja na stan u odnosu na prethodne opcije Trošak je niži nego na gotovom tržištu nekretnina Moguće je provjeriti tijek gradnje i poštivanje rokova Vjerovatnoća smrzavanja gradilišta je znatno niža	Troškovi stana su otprilike 15% nego kada je kupljeno u fazi iskopa Najuspješnije opcije su obično već riješene. I dalje ostaje vjerovatnoća da će se povećati vrijeme isporuke nove zgrade u funkciji
Kuća je puštena u rad	Puni troškovi stana	Visok nivo sigurnosti transakcija Možete se useliti gotovo odmah Moguće je provjeriti novu zgradu i susjedni teritorij	Trošak je veći nego u fazi izgradnje u narednoj 1-2 godine, moglo bi biti neprijatnosti zbog popravaka od susjeda

Gornja tablica pomoći će vam da uporedite opcije za kupnju stana u novoj zgradi i odaberete najprikladniji za vas.

Koji je stan bolje kupiti: sa ili bez ukrasa?

6. Da li je isplativo kupiti gotov stan u novoj zgradi 📋

Prema statistikama, potražnja za stanovi u novogradnji sa završnom završnom obradom... To je prije svega zbog želje kupaca da optimiziraju troškove što je više moguće. Samopopravak kupljenog stana uvijek je vrlo skup. Uz financijske troškove, potrebno je i puno vremena i truda.

Počela je prodaja stanova sa gotovom adaptacijom U sredini 2 000s... U to je vrijeme tržište zabilježilo pad ↓ potražnje za nekretninama.

Kako bi privukle kupce, građevinske kompanije započele su prodaju gotovih stanova. Neki od njih otišli su i dalje i počeli razvijati različita dizajnerska rješenja nudeći renovirane stanove u određenom stilu.

Kada birate renovirane nekretnine, stručnjaci preporučuju obratiti pažnju završni trošak... Pozvana je optimalna cijena 10.000 rubalja po kvadratnom metru... Ako su popravci skuplji, mnogi kupci odbijaju ovu uslugu.

Tradicionalno postoje 2 glavne faze dorade stanova:

Grubi završetak. Općenito, ovaj koncept znači potpuno odsustvo bilo kakvog ukrasa. Takav popravak podrazumijeva prisustvo samo osnovnih elemenata: Ulazna vrata, prozori sa dvostrukim ostakljenjem, i sistem grijanja... U nekim slučajevima se i instalira unutarnja vrata... Kupac stana morat će sam izravnati zidove, zalijepiti tapete, obaviti električne instalacije i ostale potrebne radove. Tek nakon njihovog završetka, kućište će biti spremno za useljenje.
Fina završna obrada. U ovom slučaju popravak vrši programer, njegov trošak je uključen u cijenu stana. Završna obrada uključuje: bojanje zidova, lijepljenje tapeta, polaganje linoleuma ili parketa. U kupaonici i toaletu se postavljaju pločice ili farbaju zidovi.

Fini završetak programera pogodan je za one kupce koji nemaju vremena za samostalne popravke ili nemaju novca za to.

Također je važno zapamtiti da su u posljednje vrijeme građevinski materijali znatno porasli. Istovremeno, nivo prihoda u većini slučajeva se nije promijenio. Zbog toga kupci radije kupuju gotove stanove.

📟 Razmotreni stručnjaci da prilikom kupovine dvosobnog stana s finom završnom obradom možete uštedjeti o 200-400 hiljade rubalja... Naravno, ovaj iznos je približan i može značajno varirati.

U prosjeku morate platiti otprilike 5-10% od originalnog troška. Ali ukupan iznos obično je manji od ↓ od troškova samopopravke.

Još jedan prednost apartmani s finom završnom obradom - mogućnost useljenja odmah... Takođe, takve stanove često kupuju oni koji novac ulažu u nekretnine u svrhu njihovog naknadnog zakupa.

7. Korisni savjeti za one koji žele kupiti stan od graditelja u novoj kući 🔔

Kako bi izbjegli moguće probleme prilikom kupnje stana od graditelja, stručnjaci preporučuju kontaktiranje profesionalni pravnici... To naravno povlači dodatne troškove. Stoga neće biti suvišno iskoristiti dolje dane stručne savjete.

Savjet 1. Temeljito provjerite programera

Provjera programera oduzima puno vremena. U ovom slučaju ne biste se trebali oslanjati samo na informacije na Internetu. Čak i ako na mreži ne postoje negativne kritike o programeru, to ne garantira njegovu pouzdanost.

Građevinska kompanija je možda premlada ili samo kompanija koja se bavi školjkama. Programer ne ispunjava uvijek sve zakonske propise tokom svoje aktivnosti.

Stručnjaci ne preporučuju sarađivati sa kompanijama koje se ponude za potpisivanje preliminarni ugovor o kupovini.

To ne biste trebali činiti čak ni u slučajevima kada su dokumenti programera uredni i postoje indirektni dokazi o njihovoj pouzdanosti. Preliminarni sporazum nije u skladu s ruskim zakonom.

Savjet 2. Ne žurite se s izborom

Ne biste trebali žuriti s odabirom građevinske kompanije i kupnjom stana. Ne razumiju svi, ali tržište nekretnina danas, uprkos svojoj nestabilnosti, ne karakterizira kaos.

Često nakon glasina o skorom rastu cijena, kupci žure s kupnjom nekretnina. U stvari, trošak ne raste naglim skokovima. Nadalje, nakon povećanja ↑ često se javljaju periodi smanjenja ↓ cijene stanova.

Stoga ne biste trebali žuriti s kupnjom. Važno je pažljivo analizirati svoje financijske mogućnosti, odabrati građevinsku tvrtku, područje i odgovarajući stan.

Savjet 3. Nije potrebno vršiti preinake stana dok se nekretnina ne uknjiži

Ako napravite adaptaciju prije državne registracije, BTI može tražiti da vratite stan u prvobitno stanje. Štoviše, u procesu mjerenja nekretnina od strane zaposlenika ove organizacije mogu nastati nesuglasice s programerom.

Površina stana ne mora odgovarati onoj navedenoj u dokumentaciji:

Ako je veći od ↑, od kupca se može tražiti doplata.
Ako je površina manja od ↓, bit će moguće podnijeti odgovarajuće zahtjeve programeru.

U svakom slučaju, stan bi u ovom trenutku trebao biti u svom izvornom stanju.

👉 Tačno slijeđenje gornjih savjeta pomoći će vam da izbjegnete brojne probleme.

8. FAQ - Često postavljana pitanja 💬

Kupnja stana u novoj zgradi prilično je složen postupak koji često postavlja puno pitanja kod kupaca. Da bismo uštedjeli vrijeme, na kraju publikacije tradicionalno odgovaramo na najpopularnije od njih.

Pitanje 1. Koji je sprat bolje odabrati kada kupujete stan u novoj zgradi?

Kada bira stan, kupac mora odrediti ogroman broj njegovih parametara. Mnogi smatraju jednim od najvažnijih spratgdje će se nalaziti. Prilikom odabira teško je dati univerzalni savjet, jer su subjektivne komponente od velike važnosti.

Prilikom odabira kata stana, morate uzeti u obzir:

donji katovi su izvrsni za starije osobe i obitelji s djecom:
gornji katovi su cijenjeni u novim zgradama smještenim u slikovitim dijelovima grada;
financijska strana pitanja također nije otkazana - obično su troškovi stanova na prvom katu otprilike niži 15%;
također je važno proučiti infrastrukturu - donji katovi mogu biti bučni ako se kuća nalazi u blizini autoputeva, velikih igrališta i sportskih terena, velikih kafića i trgovina.

Prije nego što se odlučite za izbor, vrijedi ga analizirati prednosti i ograničenja apartmani na raznim katovima.

Prije svega, razmotrimo osnovne točke različitih podova:

Stanovi u prizemlju najčešće kupuje iz ekonomičnih razloga. Također, mnogi ih kupuju za iznajmljivanje, jer u većini slučajeva spratnost ne utječe na najamninu. Pored toga, prve spratove preferiraju oni s malim djetetom, kao i penzioneri i osobe s invaliditetom.
Stanovi na spratovima iznad 16 pogodno za one koji se ne boje visine, kao i ljubitelje pogleda s prozora. Ali u ovom slučaju vrijedi razjasniti kako se sažimaju komunikacije. Ako je odozdo, mogu postojati problemi s pritiskom vode. U modernim novim zgradama, prelaze stambene zgrade tehnički pod... Tu se nalaze sve potrebne komunikacije. Ako je kuća izgrađena u skladu s ovim principima, neće biti problema s pritiskom vode ni na samom vrhu.

Radi lakše usporedbe, prednosti i nedostaci stanova koji se nalaze na različitim etažama predstavljeni su u tablici.

Tabela: "Prednosti i nedostaci stanova koji se nalaze na različitim etažama"

Kat	Prednosti	nedostaci
1. kat	Cijena stana može biti niža za otprilike 15% Nije potrebno platiti lift Pritisak vode je stalno visok Može se koristiti u komercijalne svrhe Nemoguće je poplaviti komšije U slučaju nužde možete brzo napustiti kuću	Potrebne su dodatne sigurnosne mjere - rešetke, alarm Viši nivo buke sa ulice, kao i prodor mirisa Često nedostatak balkona Nedovoljno prirodnog svjetla
2. kat	Manje prljavštine i buke nego u prizemlju Nije potrebno koristiti lift Pogodno za one koji imaju kolica ili bicikl	Ako u prizemlju postoji trgovina ili kafić, mogu se pojaviti žohari Ako u prizemlju postoje uredi, može biti prilično bučno
3-7 katova	Još ne previsoko, čak i za one koji se boje visine Ako je lift isključen, nije previše teško doći kući U hitnim slučajevima možete napustiti zgradu dovoljno brzo Uz slabo izgrađeno područje, visokokvalitetni pogled s prozora	Nema nedostataka svojstvenih nižim i višim spratovima
8-15 katova	Ako područje nije pregusto izgrađeno - dobar pogled s prozora Strani zvukovi i prljavština praktično se ne čuju s ulice Kvalitetno prirodno svjetlo	Ako se stan nalazi na sunčanoj strani kuće, može biti prevruće Na visini od desetog sprata obično se sakupljaju emisije iz tvornica i kotlovnica, ako se nalaze u blizini, može doći do neugodnog mirisa Ako je lift isključen, bit će teško doći kući.
16 i više	Na zadnjem katu prednost je odsustvo susjeda na katu Mogućnost kupnje penthousea Elitne nove zgrade mogu se opremiti prostorom za sjedenje na krovu Uz oskudni razvoj - dobar pregled područja	Uz prekrasan pogled s prozora, stanovi na gornjim katovima mogu biti skuplji Stan na zadnjem katu može se grijati nekvalitetnim krovom Ako se u blizini nalazi mehanizam dizala, u stan mogu prodrijeti tuđi zvukovi Teško će napustiti kuću

Pitanje 2. Kako kupiti stan pod hipotekom od programera?

Analiza statističkih podataka o tržištu nekretnina omogućava nam da vidimo da danas postoji tendencija ka povećanju potražnje za hipotekama kako bi se kupili stanovi u novim zgradama. Prije svega, to je zbog dostupnosti povlaštenih hipoteka uz državnu podršku. Zahvaljujući njoj, stope hipoteke na primarnom stambenom tržištu niže su ↓ nego na sekundarnom.

Visok nivo intenziteta gradnje dovodi do značajnog povećanja ponude stanova. Kao rezultat toga, veliki broj programera i kreditnih institucija djeluje na tržištu. Ova sorta često dovodi do poteškoća u izboru. Stoga ćemo u nastavku detaljno razmotriti korak-po-korak postupak stjecanja hipoteke u novim zgradama.

Detaljne upute za kupnju stana pod hipotekom od programera

Faza 1. Izbor novogradnje

Izbor nove zgrade prvi je temeljni korak. Spisak zajmodavaca koji žele dati hipoteku u velikoj mjeri određuje kuća koju odaberete.

Ispada da biste, prije svega, trebali odabrati stan koji udovoljava vašim zahtjevima, uključujući i relativno trošak, lokacija, uslovi puštanja u rad... Kada je kuća izabrana, programer će kupcu dostaviti popis kreditnih organizacija u kojima je akreditiran.

Faza 2. Rezervacija nekretnine

Kada je odabrana kuća u izgradnji, trebali biste rezervirati stan u njoj. To je učinjeno tako da tijekom pripreme zahtjeva za hipotekarni zajam, njegovog razmatranja od strane zajmodavca i pripreme dokumenata za transakciju, kupac bude siguran da mu je izabrano stanovanje dodijeljeno i da ga netko drugi ne može kupiti.

Rezervacije se mogu izvršiti prema nekoliko shema (opcija se određuje ovisno o odabranom programeru):

Usmena rezervacija koje građevinske kompanije koriste prilično rijetko. Njegov termin najčešće ne prelazi 14 dana. U ovom trenutku kupac ima vremena da podnese zahtjev za hipotekom kod kreditne institucije i sačeka njegovo razmatranje.
Usmena rezervacija potpisivanjem agencijskog sporazuma. U ovom slučaju prvo se izvode iste radnje kao u prethodnoj shemi. Nakon odabira određenog stana, kupac ga usmeno rezervira kod programera. Kada se primi pozitivna odluka o zahtjevu za hipoteku, ugovor o zastupanju... To podrazumijeva ne samo izbor stana (koji je zapravo već odabran), već i podršku transakciji u svim njezinim fazama.
Potpisivanje agencijskog sporazuma na plaćenoj osnovi. Znak kupca i građevinske kompanije sporazum o rezervaciji određenog apartmana. Za to programer prima naknadu u obliku provizije. Rezultat ugovora je da se odabrana imovina dodjeljuje budućem kupcu i ne prodaje se drugim građanima.

Kada rezervirate shemu rezervacije uz potpisivanje agencijskog sporazuma, važno je odmah razgovarati o uvjetima povrata. Ako to ne učinite, postoji rizik da vam naknada za rezervaciju ne bude vraćena ako se otkaže zahtjev za hipotekom.

Faza 3. Zahtjev za hipoteku

Nakon prijema liste banaka koje su akreditirale odabranu novu zgradu, kupac podnosi zahtjev za hipotekom. Ako je primljeno pozitivna odluka, o tome morate odmah obavijestiti građevinsku tvrtku i započeti pripremu transakcije za kupnju stana.

O tome gdje je isplativije uzeti hipoteku već smo govorili u prethodnom članku.

Faza 4. Registracija polise osiguranja

Zajmoprimcu se u pravilu daje mogućnost da samostalno odabere osiguravajuće društvo.

U čemu važno je zapamtiti, da, u skladu sa zakonodavstvom kojim se uređuje upis hipoteke, osiguranje imovine koja djeluje kao kolateral je obavezno.

Suprotno tome, kupovina polise životnog i zdravstvenog osiguranja za klijenta koji prima zajam je dobrovoljna.

Faza 5. Transakcija kupovine stana, registracija hipotekarnog ugovora

Datum transakcije za kupovinu stana određuje se sporazumom svih njegovih učesnika.

Ovaj postupak uključuje potpisivanje sljedećih dokumenata:

hipotekarni ugovori;
ugovori o učešću u kapitalu;
ugovori o dobrovoljnom osiguranju (ako je potrebno).

Faza 6. Državna registracija

Ugovor o učešću u kapitalu, kao i ugovor o hipoteci, moraju se registrovati Regpalat... U ovom slučaju, pravo na stan u izgradnji je službeno formalizirano, i takođe nadmetano nad njim teret.

Od trenutka državne registracije počinju mjesečne isplate hipoteke.

Faza 7. Puštanje u rad nove zgrade

Kada su svi građevinski radovi završeni i kuća dovedena u stanje pogodno za život, građevinska firma podnosi zahtjev za Državni odjel za nadzor građevine.

Ovo tijelo imenuje inspekciju nove zgrade. Tokom ovog postupka posebna komisija ispituje svu dokumentaciju. Istovremeno se provjerava usklađenost građevinskih radova sa dokumentima.

Ako se tokom navedenog postupka ne utvrde kršenja, građevinska kompanija prima dozvola za puštanje u rad nove zgrade... Tek nakon toga su akti o prijemu i prenosu stana vlasnici.

Faza 8. Procjena stana

Specijalista kompanije za procjenu pregledava stan i priprema izvještaj o njegovoj vrijednosti. Ovaj dokument se dostavlja kreditnoj organizaciji, kao i osiguravaču.

Korak 9. Upis hipoteke

Nakon upisa vlasništva nad stanom u banci kod koje se izdaje hipoteka, obavezno je izvršiti upis hipoteka - dokument koji potvrđuje činjenicu tereta nekretnina.

Važno je zapamtiti, da hipoteka mora biti upisana u Companies House.

Korak 10. Pribavljanje potvrde o vlasništvu nad stanom

Da biste registrirali vlasništvo nad Regpalatom, morate dostaviti sljedeće dokumente:

ugovor o učešću u kapitalu;
potvrda o prijemu;
hipoteka;
izvještaj kompanije o procjeni;
potvrda o uplati državne carine.

Specijalista, uzima paket dokumenata, bez problema potvrda na njihovom prijemu i označava datum kada će odgovarajuća potvrda biti spremna. Zakonski je utvrđeno da je period registracije 5 radni dani.

Korak 11. Izrada polise osiguranja za stan

Prilikom primanja hipoteke obavezno je osiguranje stana koji je predmet zaloge. U ovom slučaju, politika se izdaje samo nakon što su završeni svi gornji koraci.

U stvari, postupak dobivanja hipoteke za kupnju stana u novoj zgradi prilično je dugotrajan. Stručnjaci preporučuju onima koji nemaju vremena ili želje za to da potraže pomoć od stručnjaka - hipotekarni brokeri... A za one koji žele samostalno podići hipoteku na stan, pročitajte naš posljednji broj.

Pitanje 3. Šta je predškolska ustanova kada kupuje stan u novoj zgradi?

Ugovor o dijeljenju (DDU ) je način kupovine stana u novoj zgradi koja se gradi sredstvima kupaca.

Prema paragrafu 1 članaka 4 savezni zakon 214-FZ u skladu sa DDU:

programer u dogovorenom roku samostalno ili uz uključivanje drugih osoba izvodi izgradnju stambene zgrade ili drugog objekta na nekretninama. Po završetku gradnje, kompanija izrađuje dozvole za njihovo puštanje u rad.
U ovom slučaju, druga strana u ugovoru - sudionik u izgradnji dionica - preuzima obavezu plaćanja iznosa za plaćanje troškova stečene imovine i prihvatanje po završetku gradnje, u zavisnosti od dostupnosti dozvola i odsustva nedostataka.

Kupovina stana prema ugovoru o učešću u kapitalu ima nekoliko karakteristika:

Obavezna državna registracija sporazuma. Tek kada je ugovor zapisan u Rosreestr, prepoznaje se kao valjano.
Vlasništvo nad stanom nije formalizirano odmah. Ovaj postupak se provodi samo kad je kuća puštena u rad, a potvrda o prijemu se sastavlja i potpisuje.

Prilikom registracije predškolske ustanove, treba imati na umu da se imovina neće odmah prenijeti. Istovremeno, postoji mogućnost da se naruše uslovi puštanja kuće u rad. Također postoji rizik od potpunog zastoja u gradnji. To dovodi do potrebe da se pažljivo odabere programer.

Pitanje 4. Kako ide kupovina stana pri prenosu prava na zgradu u izgradnji?

Uspjeh transakcije kupovine stana u slučaju ustupanja prava uglavnom se određuje slijeđenjem određenog algoritma. Da biste izbjegli probleme, morate uzeti u obzir brojne nijanse. Glavni koraci postupka su ukratko opisani u nastavku.

Faza 1. Provjera programera

Prije nego što pristanete na kupnju stana ustupanjem prava, pažljivo provjerite građevinsku tvrtku.

U tom slučaju obratite pažnju na njegove sljedeće karakteristike:

rok aktivnosti;
pouzdanost sastavne dokumentacije;
dostupnost dozvola za izgradnju;
ima li zemljišna čestica vlasništvo ili dugoročni zakup.

Faza 2. Priprema dokumenata

Da biste zaključili posao, trebat ćete pripremiti paket dokumenata.

U ovom slučaju, prodavač stana će morati:

ugovor sklopljen sa programerom (najčešće preliminarno ili DDU);
pristanak građevinske tvrtke za provođenje transakcije (ako je trošak stana plaćen u cijelosti, potrebno je samo obavijestiti graditelja; ako je kupac dijelom platio nekretninu, to će biti potrebno pismeno odobrenje);
u slučaju službenog braka, pristanak supružnika;
dokumenti koji potvrđuju plaćanje kupljene imovine.

Kupac osigurava transakciju pasoš, kao i u slučaju registrovanog braka - pristanak supružnika.

Faza 3. Izvršenje ugovora

Kada su svi potrebni dokumenti dostavljeni i ovjereni, vrši se registracija ugovor o ustupanju.

Imajte na umu da njegov oblik treba odgovarati obliku prvobitnog sporazuma. Ako je takav ugovor ovjerio javni bilježnik, moraće se ovjeriti i ugovor o ustupanju.

Osnovni uvjet ugovora koji se razmatra je njegov predmet. Oni su prenos prava na potraživanje stana. Važno je da sporazum sadrži detaljne informacije o koja prava i u kojoj mjeri će se prenijeti.

Štaviše, to treba propisati na osnovu kojih se vrši takav prenos prava... Ostali uslovi sporazuma smatraju se sekundarnim i uvode se sporazumom strana u transakciji.

Faza 4. Registracija ugovora

Ugovor o ustupanju prava mora biti registrovan Rosreestre... Da biste to učinili, trebate kontaktirati Regpalat ili u ogranak multifunkcionalnog centra (MFC).

Sredstva se prenose tek nakon završetka postupka registracije. Prijenos se dodjeljuje od 5 prije 10 dana od dana prijave.

Faza 5. Plaćanje državnih naknada

Iznos državne naknade određuje se prema statusu strana u transakciji:

ako su pojedinci, morat ćete platiti 2.000 rubalja.
ako pravna lica - 22.000 rubalja

Istodobno, ako se nekoliko podnositelja zahtjeva prijavi u Registar, iznos državne naknade podijeljen je između njih podjednako. Obavezno se izdaje svaki učesnik u transakciji potvrda o plaćanju carine.

Kupnja stana u novoj zgradi ima brojne prednosti. Međutim, ovaj postupak ima i nedostataka. Prije kupnje nekretnine od programera, važno je razmotriti sve.

Čak i prije početka transakcije, potrebno je pažljivo proučiti sve njegove faze i nijanse. Ovo će pomoći u izbjegavanju potencijalnih problema.

U zaključku preporučujemo da pogledate video o tome kako pravilno kupiti stan u novoj zgradi i na sekundarnom tržištu:

To je sve za nas.

Svakom čitatelju Ideje za život želimo da kupi vlastiti stan u novoj zgradi. Neka posao kupovine bude bez ikakvih poteškoća uspješan!

Ako imate pitanja, komentare ili dodatke na ovu temu, napišite ih u komentarima ispod. Takođe podijelite materijal sa svojim prijateljima na društvenim mrežama. Do sljedećeg puta!

Send